結論：現在の専任登録を解除しなければ、新たな免許申請はできない

　結論から明確に述べます。現在勤務している会社で専任の宅地建物取引士として登録されたままの状態では、独立して新たに宅建業免許を申請することはできません。宅建業法は、専任の宅地建物取引士の「専任性」を厳格に求めており、１人の宅建士が複数の事業所において同時に専任として登録されることを明確に禁止しています。独立開業を検討している方にとって、この「専任登録の解除」は免許申請前に必ず完了しておかなければならない最優先の手続きのひとつです。この点を見落としたまま申請手続きを進めてしまうと、書類不備や申請の却下につながるリスクがあるため、正確な理解と計画的な準備が不可欠です。

専任の宅地建物取引士における「専任性」の法的根拠

　宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）第31条の3第1項は、「宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない」と規定しています。ここで重要なのが「専任」という概念の解釈です。

　国土交通省の解釈および各都道府県の運用指針において、「専任」とはその事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事する状態を意味するとされています。つまり、１人の宅建士が同時に２つの事業所で「専任」となることは、物理的にも法令解釈上も不可能であり、許容されていません。この原則は、個人事業主として独立する場合も、法人を設立して代表者となる場合も、同様に適用されます。

重複登録が認められない理由と行政の考え方

　なぜ重複登録が認められないのか、その背景にある行政の考え方を理解しておくことは重要です。宅建業は、一般消費者が人生で最も大きな買い物をする場面に深く関わる業種です。そのため、取引の安全性と消費者保護の観点から、各事務所に責任ある専任の宅建士が実質的に常駐していることが強く求められています。

　もし重複登録が認められれば、専任の宅建士が実態として２つの事務所を掛け持ちすることになり、各事務所における監督・指導・重要事項説明等の業務が形骸化するおそれがあります。行政はこの「名義だけの専任登録」を厳しく排除しており、申請時の審査においても、専任の宅建士の常勤実態を確認する調査が行われます。形式を整えただけの重複登録は、免許申請の却下のみならず、宅建業法違反として処分の対象となる可能性もあるため、十分な注意が必要です。

独立前に必要な手続きの流れ

　現在の会社で専任の宅建士として登録されている状態から独立開業するためには、段階的な手続きが必要です。以下に標準的な流れを整理します。

　このフローにおいて最も重要なのは、②の専任登録の解除が完了していることを確認してから⑥の免許申請を行うという順序を守ることです。解除が完了していない状態での申請は受理されないか、審査において問題が生じる原因となります。

退職と専任登録解除のタイミングに関する注意点

　実務上よく発生するトラブルのひとつが、退職日と専任登録解除のタイミングのズレです。宅建業法上、専任の宅建士に変更が生じた場合、宅建業者（現在の会社）は30日以内に都道府県へ変更届を提出する義務があります（宅建業法第9条）。しかし、この届出はあくまで「会社側」が行う手続きであり、退職者本人が直接手続きするものではありません。

　したがって、独立を急ぐあまり退職後すぐに免許申請を行おうとしても、前の会社が変更届を提出していなければ、行政のシステム上ではまだ旧会社の専任として登録されたままの状態が続くことになります。このような状況を避けるためには、退職前に会社側と変更届の提出時期について事前に確認・調整しておくことが非常に重要です。円満退職を心がけながら、手続き面でも協力を求めることが、スムーズな独立開業への近道となります。

独立のタイミングと免許申請の空白期間について

　現在の会社を退職してから新たな免許が交付されるまでの間には、必然的に「免許を持たない期間」が生じます。この空白期間中は、宅建業を営むことは法律上禁止されており、無免許で取引を行った場合は宅建業法違反として厳しい処分の対象となります。

　この空白期間を最小化するためには、退職・専任登録解除・免許申請の各ステップを計画的に進め、できる限り申請から交付までの期間（知事免許で約30〜40日）を考慮したスケジュールを立てることが重要です。また、申請書類の準備に想定以上の時間がかかるケースも多いため、退職の少なくとも２〜３か月前から申請書類の準備に着手することを強く推奨します。開業目標日を明確に設定し、逆算したスケジュール管理が独立成功の鍵となります。

個人申請と法人申請における専任登録解除の扱いの比較

　独立の形態として、個人事業主として開業するケースと、法人（株式会社・合同会社など）を設立して開業するケースがあります。専任登録の解除という観点では両者に本質的な違いはありませんが、法人設立を伴う場合はさらに考慮すべき点が増えます。

　法人設立を選択する場合は、法人の設立登記完了・専任登録の解除・免許申請という３つのプロセスを並行して進める計画的なスケジュール管理が求められます。特に、設立登記には公証人による定款認証も含めると２〜４週間程度を要することが多く、これを見込んだ上で退職時期を設定することが重要です。

現職中にできる独立準備と限界

　退職・専任登録解除が完了するまでの間も、独立に向けた準備を並行して進めることは可能です。現職中に進めておくべき準備としては、事務所物件の選定・賃貸借契約の締結（使用開始時期の調整が必要）、法人設立の準備、資金計画の策定、営業保証金または保証協会への加入準備、各種申請書類の下準備などが挙げられます。

　一方で、現職中に宅建業の営業活動を独自に行うことは、二重就業の問題や競業避止義務の観点から就業規則違反となる可能性があります。また、現職の会社の顧客情報や営業ノウハウを独立後の業務に転用することも、法的リスクを伴います。現職中にできる準備の範囲を正確に把握した上で、コンプライアンスを意識した独立準備を進めることが、長期的な信頼構築の基盤となります。

専任登録解除の確認方法と申請書類への反映

　免許申請時には、申請者（または申請事業所の専任の宅建士）が他の事業所で専任登録されていないことの確認が求められます。都道府県によっては、宅建士の登録内容を確認するための「登録事項証明書」の提出が求められる場合があります。この証明書には現在の勤務先情報も記載されているため、旧会社の変更届が提出されていない状態では、書類上の整合性がとれなくなります。

　申請書類を提出する前に、宅建士登録を行っている都道府県の窓口に問い合わせ、現在の登録内容が最新の状態に更新されていることを必ず確認してから申請に臨むことを推奨します。この確認を怠ることが、審査の遅延や書類の再提出といった余計な手間を生む原因となりがちです。

まとめ：計画的な独立準備が免許取得の成否を左右する

　現在の会社で専任の宅地建物取引士として登録されたままの状態では、独立して新たに宅建業免許を申請することはできません。専任登録の解除は、免許申請前に必ず完了させなければならない前提条件です。退職のタイミング・旧会社による変更届の提出・登録内容の確認・書類準備・申請・免許交付という一連のプロセスを計画的に管理することが、スムーズな独立開業の実現につながります。

　独立への意欲と実務経験を持つ宅建士であっても、免許申請手続きの複雑さや書類の多さに直面して準備が遅れるケースは少なくありません。退職前の早い段階から行政書士に相談することで、手続きの全体像を把握し、スケジュールを的確に設計することができます。独立という大きな決断を確実な形で実現するために、専門家のサポートを積極的に活用することをお勧めします。